Änderung des Mietrechts: Anfangsmietzins und Ort- und Quartierüblichkeit
10. April 2024
Derzeit kann der (Geschäfts-)Mieter den Anfangsmietzins innerhalb von 30 Tagen nach Bezug der Liegenschaft bei der Schlichtungsbehörde als missbräuchlich anfechten und eine Herabsetzung verlangen, wenn er sich (1) wegen einer persönlichen oder familiären Notlage oder (2) wegen der Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn- und Geschäftsräume zum Vertragsabschluss gezwungen sah oder (3) der Vermieter den Anfangsmietzins gegenüber dem früheren Mietzins für dieselbe Sache erheblich erhöht hat. Gemäss dem Vorentwurf der Kommission für Rechtsfragen des Nationalrats soll eine Anfechtung des Anfangsmietzinses künftig nur noch für Personen in einer «persönlichen oder familiären Notlage» möglich sein. Sowohl der Vorentwurf als auch die (alternative) Variante schränken die Anfechtung von Anfangsmietzinsen so stark ein und erhöhen die bürokratische Hürde (Beweis der Notlage) derart, dass sich kaum noch jemand gegen missbräuchliche Anfangsmietzinse wehren wird. Aufgrund der negativen Auswirkungen auf die Gewinnmargen im Gastgewerbe und auf die Konsumbereitschaft der Gäste lehnt GastroSuisse sowohl den Vorentwurf als auch die Variante ab.
Nach Art. 269a Bst. a OR sind Mietzinse in der Regel nicht missbräuchlich, wenn sie im Rahmen der orts- und quartierüblichen Mietzinse liegen. Der Nachweis dafür muss der Vermieter erbringen. Diese Beweislast soll nun gemäss Vorentwurf und (alternativer) Variante für die Vermieter gelockert werden. Künftig würden 3 vergleichbare Mietobjekte sowie «branchenübliche Statistiken» (nicht amtliche) reichen um die Orts- und Quartierüblichkeit der Mietzinse zu rechtfertigen. GastroSuisse lehnt sowohl den Vorentwurf als auch die Variante ab, weil sie den Mieterschutz deutlich reduzieren und damit den Markt für Wohn- und Geschäftsräume noch mehr belasten als er ohnehin schon ist. Die Geschäftsmieterinnen und -mieter im Gastgewerbe sind besonders stark auf einen gewissen Mieterschutz angewiesen, weil Ausweichmöglichkeiten in der Regel aufgrund der Standortgebundenheit und hoher Anfangsinvestitionen fehlen.